Honey Tips?!입니다.
전세보증금 반환보증제도 없이 전세 계약을 아직도 아무 대비 없이 하고 계신가요?
전세사기 피해자가 하루에도 수십 명씩 발생하고 있다는 사실 뉴스에서 한 번쯤은 보셨을 겁니다.
특히 2025년 들어 전세사기 관련 법 개정과 함께 세입자의 보증금 보호 대책이 그 어느 때보다 강조되고 있는 시점입니다.
이런 상황에서 세입자가 스스로를 지킬 수 있는 가장 현실적인 수단이 바로
‘전세보증금 반환보증제도’입니다.
임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않더라도 보증기관이 대신 반환을 책임져주는 제도로
전세 계약자라면 반드시 확인하고 가입을 검토해봐야 합니다.
이번 글에서는 2025년 최신 기준으로 보증제도의 가입 조건, 신청방법, 보증료, 유의사항까지 알기 쉽게 정리해드리니 전세 계약을 앞두셨다면 반드시 끝까지 확인해보시길 바랍니다.
전세사기 걱정된다면? 보증금 보호는 선택이 아닌 필수입니다.
요즘 부동산 시장에서 가장 큰 불안 요소 중 하나는 ‘전세사기’입니다.
계약 당시에는 멀쩡해 보이던 집이 나중에 경매로 넘어가면서
수천만 원에서 수억 원의 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 끊이지 않고 있습니다.
이런 위험을 막기 위해 마련된 제도가 바로 ‘전세보증금 반환보증제도’입니다.
만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하더라도
보증기관이 대신 보증금을 돌려주고 나중에 집주자에게 구상권을 청구하는 방식입니다.
이번 글에서는 2025년 기준 전세보증금 반환보증제도의 최신 가입 조건, 신청 절차, 주의사항까지 모두 정리해드립니다.
계약 전에 반드시 확인해두시길 바랍니다.
전세보증금 반환보증제도란 무엇인가요?
전세보증금 반환보증제도란 세입자가 전세계약을 체결하고 보증금을 집주인에게 맡겼을 때
계약 종료 시점에 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우에 대신 보증기관이 이를 지급해주는 공적 보증제도입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증기관 | 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) |
| 대상 | 전세계약 체결 후 보증가입 승인자 |
| 보증금 한도 | 수도권 기준 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하 (2025년 기준) |
| 보증료율 | 연 0.09% ~ 0.5% 내외 (보증기관별 상이) |
이 제도는 전세사기 위험뿐만 아니라 집주인의 파산·경매·담보대출 문제 등 다양한 상황에서도 세입자의 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 수단으로 주목받고 있습니다.
2025년 가입 조건 ,어떤 세입자가 가입할 수 있을까?
2025년 기준으로 다음과 같은 조건을 만족해야 보증제도에 가입할 수 있습니다.
필수 조건
- 주택임대차계약서 작성 완료
- 전입신고 및 확정일자 등록 완료
- 보증금이 지역별 가입한도 이내일 것
- 수도권: 7억 원 이하
- 광역시: 5억 원 이하
- 그 외 지역: 3억 원 이하
추가 조건 (기관별 상이)
- 건물의 감정가 또는 시세 대비 보증금 비율이 일정 기준 이내
- 임대인의 근저당/담보 설정 수준이 과도하지 않을 것
- 계약서에 특약사항 또는 분쟁 조항이 없을 것
※ 단독·다가구주택의 경우에는 건물 전체의 담보 현황도 심사 기준에 포함되며
보증가입이 거절될 수 있으므로 사전에 등기부등본 확인은 필수입니다.
신청방법 ! 언제, 어디서, 어떻게 신청하나요?
보증 가입은 계약서 작성 후 최대한 빠르게 진행하는 것이 좋습니다.
아래는 대표적인 신청 절차입니다.
| 절차 | 설명 |
|---|---|
| STEP 1 | 전세계약 체결 → 전입신고 및 확정일자 등록 |
| STEP 2 | 보증기관(예: HUG, HF, SGI) 홈페이지 접속 |
| STEP 3 | 온라인 신청서 작성 + 계약서 등 첨부 |
| STEP 4 | 보증심사 (약 3~7일 소요) |
| STEP 5 | 보증료 납부 후 보증서 발급 완료 |
신청 시에는 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- 임대차계약서 사본
- 확정일자 확인서
- 주민등록등본
- 전입신고 확인서
- 건물 등기부등본(말소사항 포함 전부)
요즘은 대부분 온라인으로 신청 가능하므로
각 보증기관 홈페이지에서 ‘전세보증금 반환보증’ 메뉴를 통해 신청하시면 됩니다.
보증료는 얼마나 드나요? 실제 비용 계산 예시
보증제도는 유료입니다.
보증금액, 보증기간, 주택유형에 따라 보증료율이 달라지며
2025년 기준 주요 기관의 보증료율은 다음과 같습니다.
| 보증기관 | 보증료율(연) | 보증금 3억 기준 예시 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 약 0.09%~0.15% | 연 약 27,000~45,000원 |
| SGI서울보증 | 약 0.20%~0.3% | 연 약 60,000~90,000원 |
| 한국주택금융공사(HF) | 약 0.18%~0.25% | 연 약 54,000~75,000원 |
※ 보증료는 1년 단위로 부과되며
조기퇴거 시 일할 계산 후 일부 환급받을 수 있습니다.
보증료가 다소 부담스럽게 느껴질 수 있지만
전세사기 발생 시 수천만 원에서 수억 원의 손해를 막는 ‘보험’이라고 생각하면 합리적인 선택입니다.
꼭 주의해야 할 사례 , 보증 가입 거절되는 이유는?
전세보증금 반환보증에 가입하려고 했는데 보증기관에서 거절당하는 경우도 있습니다.
다음과 같은 사유에 해당될 경우 보증 가입이 거부되거나 제한될 수 있습니다.
- 집주인이 다주택자로 등록되지 않거나 연체 이력이 있을 경우
- 주택이 경매나 압류 등의 법적 조치가 진행 중인 경우
- 임대차계약서가 임대인과 세입자 외 제3자에 의해 체결된 경우
- 전입신고 또는 확정일자가 누락된 경우
따라서 계약 체결 전에는 반드시
등기부등본 확인, 임대인 신분 확인, 건물 근저당 비율 확인까지 완료해야 안전합니다.
전세보증금 반환보증제도와 전월세 계약 신고제의 연계
2025년 6월부터 전월세 계약 신고제가 전면 의무화되면서
임대차 계약을 맺은 모든 세입자의 정보가 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 자동으로 수집됩니다.
이 정보는 국세청뿐 아니라 보증기관에도 연동되어
세입자의 전세계약 조건을 토대로 보증가입 심사 시점에서 자동 확인이 가능해졌습니다.
즉, 예전처럼 등기부등본을 일일이 떼지 않고도
보증기관이 계약 정보와 위험 수준을 실시간으로 확인할 수 있다는 의미입니다.
이는 보증 가입 가능 여부를 빠르게 판단하고 가입 절차도 간소화할 수 있는 장점이 있는 반면 계약 정보가 누락되거나 잘못 신고된 경우 보증가입 자체가 거부될 수 있다는 단점도 함께 존재합니다.
따라서 전세 계약을 체결한 뒤에는 빠짐없이 전월세 신고를 하고
전입신고 및 확정일자 등록까지 정확하게 마친 후 보증가입 절차를 진행하시는 것이 중요합니다.
관련 홈페이지 정리
| 기관명 | 주요 기능 | 홈페이지 |
|---|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 전세보증금 반환보증 대표 기관 | https://www.khug.or.kr |
| SGI서울보증 | 민간 보증기관 (보험사 기반) | https://www.sgi.or.kr |
| 한국주택금융공사(HF) | 청년·신혼부부 보증상품 특화 | https://www.hf.go.kr |
| 국토교통부 RTMS | 임대차 계약 신고 및 보증제도 연동 | https://rtms.molit.go.kr |
| 정부24 | 전입신고 및 확정일자 등록 | https://www.gov.kr |
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