Honey Tips?!입니다.
“계약서에 그거 안 써있는데요?”
전·월세 계약을 하다 보면 말로는 분명히 합의했는데 계약서에는 빠져 있었던 조항 때문에 불필요한 분쟁이나 금전적 손해로 이어지는 경우가 많습니다.
특히 요즘처럼 전세사기와 깡통전세 문제가 계속 이슈가 되는 상황에서
계약서 작성 시 꼼꼼한 확인은 세입자의 권리를 지키는 최소한의 방어선이 됩니다.
이번 글에서는 실제 분쟁 사례를 바탕으로 전월세 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 항목을 정리했습니다.
계약 경험이 많든 적든 오늘 이 글로 다시 한 번 체크해보시길 바랍니다.
“계약서만 제대로 봤어도 이런 일은 없었을 텐데…”
전·월세 계약을 체결하면서 가장 중요한 것은 단연 ‘계약서’입니다.
하지만 많은 사람들이 “중개사가 다 알아서 해줄 거야”, “다 비슷한 계약서 아니야?”라며
중요한 조항을 제대로 확인하지 않고 도장을 찍는 경우가 많습니다.
그 결과 보증금 반환이 지연되거나 중도 해지 시 위약금 문제가 발생하거나
심지어는 허위 계약으로 전세 사기를 당하는 경우도 있습니다.
이런 상황을 막기 위해서는 계약 전에 반드시 체크해야 할 항목을 정확히 알고 있는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 전월세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 10가지 항목을 실제 사례와 함께 정리해드립니다.
세입자든 임대인이든 실거주든 투자용이든 계약 전 이 글만은 꼭 읽어보시길 바랍니다.
등기부등본 상 소유자와 계약자가 일치하는지 확인
계약의 기본은 소유자와의 계약인지 여부 확인입니다.
등기부등본에서 확인해야 할 핵심은 다음과 같습니다.
- 소유자 명의와 계약자(임대인) 이름이 일치하는가?
- 소유자가 아닌 제3자(가족, 대리인 등)와 계약 시 위임장, 인감증명서 확인이 있는가?
- 근저당 설정 여부(보증금보다 큰 금액의 담보 대출이 잡혀 있지는 않은가?)
등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 3분 이내 무료 또는 700원에 열람 가능하므로 계약 전에 반드시 최신본을 확인해두셔야 합니다.
전세보증금 보호를 위한 확정일자와 전입신고 가능 여부 확인
임대차 계약의 핵심은 보증금 회수입니다. 이를 보장받기 위해 반드시 확인해야 할 것은 두 가지입니다.
- 전입신고가 가능한 집인가? (공용주택, 고시원 등은 불가)
- 확정일자를 받을 수 있는 계약 구조인가?
요즘은 전입신고와 확정일자를 동시에 처리할 수 있는 ‘임대차 계약 신고제’가 도입되어 있지만 건물 구조, 주소 등으로 인해 전입이 불가능한 경우가 있으므로
주민센터 또는 관할 동사무소에 사전 문의를 해보는 것이 좋습니다.
계약기간, 연장 조건, 중도 해지 조항
계약기간은 일반적으로 2년이지만 중도에 해지하거나 갱신청구권을 사용할 경우를 고려해
아래 항목은 반드시 계약서에 기재되어 있어야 합니다.
- 계약 시작일, 종료일 정확히 명시
- 임차인의 중도 퇴거 시 위약금 조건 명시
- 계약 자동갱신 조항 여부 및 해지 통보 기간 안내
특히 갱신청구권(2+2년 보장)에 대한 인지가 서로 다르면
불필요한 분쟁으로 이어질 수 있으므로 ‘쌍방 동의 하에 갱신 여부 조율’ 문구를 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.
관리비·수도세·전기세 부담 주체 명시
계약서 작성 시 가장 많이 빠뜨리는 항목이 관리비 등 부가비용 부담 주체입니다.
- 정액 관리비인지 실비 정산인지
- 수도, 전기, 도시가스 요금은 세입자가 부담하는지
- 청소비, 인터넷비, CCTV 관리비 등 이례적 비용은 누가 내는지
특히 신축 오피스텔, 원룸 등에서는 사전 고지 없이 월 10만 원 이상의 부가비용이 청구되는 사례도 있어 꼼꼼히 체크해야 합니다.
특약사항을 통한 분쟁 예방, 무엇을 어떻게 써야 할까?
계약서 하단에는 ‘특약사항’ 란이 존재하는데
이곳은 표준 계약서에 없는 내용을 명시해 추가 권리를 확보할 수 있는 공간입니다.
- 벽지/도배 상태 유지
- 가전제품 유지/수리 책임
- 반려동물 허용 여부
- 보일러, 화장실 고장 시 수리비 분담 기준
이 특약란을 잘 활용하면 임대인과 세입자 모두의 불필요한 오해나 분쟁을 줄일 수 있습니다.
구두 합의만 하지 말고 반드시 문서화하여 도장까지 함께 받아두는 것이 안전합니다.
전월세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 10가지 체크리스트 요약
| 항목 번호 | 체크포인트 | 체크 필요성 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 소유자 일치 여부 | 위조 계약 방지 |
| 2 | 전입신고 가능 여부 | 대항력 확보 |
| 3 | 확정일자 받기 가능 여부 | 우선변제권 확보 |
| 4 | 계약기간과 연장 조건 | 갱신 시 분쟁 예방 |
| 5 | 중도 해지 위약금 조항 | 중도 퇴거 시 피해 예방 |
| 6 | 관리비, 수도세 부담 주체 명시 | 실비 분쟁 방지 |
| 7 | 가전제품, 시설물 유지 책임 | 수리 분쟁 예방 |
| 8 | 특약사항 명시 여부 | 구두합의 대비 안전장치 |
| 9 | 계약서에 도장 날인 여부 | 법적 효력 확보 |
| 10 | 계약서 사본 보관 및 사진 촬영 | 증거 자료 확보 |
계약서상 ‘계약금·중도금·잔금’ 지급 시기와 계좌 명시
계약서에는 보통 ‘계약금’, ‘중도금’, ‘잔금’이라는 항목이 있습니다.
이 각각의 금액과 지급일과 송금 계좌는 반드시 명확히 표기되어야 하며 아래 사항을 확인해보시길 바랍니다.
- 계약금 송금 계좌가 임대인 명의가 맞는지
- 중도금 지급일은 확실히 협의된 일정인지
- 잔금 지급 시 입주 조건(청소 완료, 시설 점검 등)은 포함되어 있는지
최근에는 ‘대포통장’으로 계약금을 받은 뒤 사기행각을 벌이는 사례도 있어
명의자 확인 없이 계좌이체 하는 것은 매우 위험합니다.
계약서에 반드시 예금주, 은행명, 계좌번호를 정확히 기재해두고
입금 후에는 문자나 이메일로 ‘입금 확인’ 자료도 보관해두시길 바랍니다.
글을 마무리 요약하며
전월세 계약은 단 한 장의 계약서로 내 재산과 권리를 보호받는 절차입니다.
대부분의 분쟁은 ‘계약서에 쓰지 않아서’ 또는 ‘당연한 줄 알고 넘어가서’ 생깁니다.
계약 전에 이 10가지 체크포인트만은 반드시 다시 한번 확인하시고
모든 조항은 말로 하지 말고 문서로 확실히 남기시길 바랍니다.
보증금 수천만 원, 수억 원이 걸린 중요한 계약입니다.
세입자든 임대인이든 지금 바로 계약서를 다시 한 번 점검해보시길 바랍니다.
관련 홈페이지
| 사이트명 | 주요 기능 | 주소 |
|---|---|---|
| 국토교통부 RTMS | 임대차 계약 신고 | https://rtms.molit.go.kr |
| 정부24 | 전입신고, 확정일자 신청 | https://www.gov.kr |
| 대한법률구조공단 | 전월세 분쟁 법률상담 | https://www.klac.or.kr |
| 대법원 인터넷등기소 | 등기부등본 열람 | https://www.iros.go.kr |
함께 보면 좋은글
👉 전입신고와 확정일자의 차이점!! 세입자라면 꼭 알아야 할 권리 차이 3가지