Honey Tips?!입니다.
“나는 그냥 조용히 월세 하나 놓는 건데… 세금까지 내야 하나요?”
그동안은 소규모 임대소득은 신고하지 않아도 별문제가 없다는 인식이 널리 퍼져 있었지만
2025년 6월부터는 전혀 다른 상황이 펼쳐집니다.
전월세 계약 신고가 의무화되면서 모든 임대차 계약 정보가 국토교통부→국세청으로 자동 전달됩니다.
이제는 임대소득을 숨기거나 누락하기가 사실상 불가능해진 시대인 셈입니다.
이번 글에서는 임대소득세의 과세 기준부터 전세 보증금에 적용되는 간주임대료 제도와 신고 누락 시 불이익까지 2025년 임대인이 꼭 알아야 할 세금 변화를 한눈에 정리해드립니다.
전·월세 계약이 하나라도 있다면 반드시 끝까지 읽어보시길 바랍니다.
“이젠 숨길 수 없다?” 전월세 계약 신고로 달라지는 임대인의 과세 현실
2025년 6월 1일부터 전월세 계약 신고가 의무화되면서
그동안 비공식으로 임대소득을 받던 임대인들도 더는 세금 회피가 어렵게 됩니다.
계약을 신고하면 국세청과 자동 연계되어서 임대소득은 곧바로 과세자료로 활용됩니다.
특히 소형 주택이나 월세 수입이 적다고 해서 안심할 수 없습니다.
2025년부터는 과세 기준이 더욱 세분화되고, 미신고 시 가산세까지 부과되기 때문에
임대사업자든 일반인이든 전·월세 계약을 체결한 임대인이라면 반드시 세금 구조를 파악해둬야 합니다.
이번 글에서는 2025년부터 달라지는 임대소득 과세 기준, 신고 대상, 세율 구조, 주의할 점까지 전부 정리해드립니다.
주택을 임대 중이시라면 반드시 끝까지 확인해보시길 바랍니다.
임대차 계약 신고가 세금 정보로 자동 연동됩니다.
2025년부터 시행되는 전월세 계약 신고 의무화 제도는
단순한 행정절차를 넘어서 임대소득 과세 인프라 강화의 핵심 수단입니다.
- 국토교통부 RTMS(부동산거래관리시스템)에 계약이 등록됩니다.
- 국세청 홈택스와 자동 연계됩니다.
- 임대인의 주소지, 임대료, 임대기간, 보증금 등이 국세청에 자동 보고됩니다.
이제까지 신고 누락, 저소득 월세 회피, 지인 간 계약 미기재로 인해 잡히지 않던 임대소득도
2025년부터는 자진신고하지 않아도 과세가 추적 가능해졌다는 의미입니다.
즉, 수입은 있지만 신고 안 한 상태는 더 이상 유지되기 어렵습니다.
임대소득 과세 대상은 월세만 해당될까? 전세도 포함될까?
많은 임대인들이 “나는 월세 안 받고 전세만 받으니 세금 안 내도 되는 거 아닌가요?”라고 생각하곤 합니다.
하지만 2025년 기준으로 보증금이 일정 기준 이상일 경우 전세에도 간주임대료가 과세됩니다.
| 구분 | 과세 여부 | 기준 |
|---|---|---|
| 월세 | 전면 과세 | 연 2000만 원 초과 시 종합소득세 신고 대상 |
| 전세 | 간주임대료 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 일정 비율 과세 |
| 반전세 | 월세 + 전세 과세 혼합 | 월세 + 보증금 비율에 따라 계산 |
즉, 단순히 월세만 낸다고 세금이 발생하는 게 아니라
보증금 규모와 임대주택 수, 등록 여부에 따라 전세도 과세 대상이 될 수 있다는 점을 꼭 인지해두셔야 합니다.
등록 임대 사업자와 비등록 일반 임대인의 세금 차이
2025년 기준으로 임대인은 크게 두 유형으로 나뉩니다.
- 등록 임대사업자
- 일정 기준 이상의 주택을 임대하고 사업자등록을 마친 경우
- 종합소득세 외에도 부가세, 4대보험, 임대사업자 의무이행 대상
- 하지만 세액공제, 감가상각비 인정, 종부세 일부 면제 등 혜택 가능
- 비등록 일반 임대인
- 1~2채 소유하거나 단기 임대를 하는 경우
- 간단한 소득만 신고해도 과세 적용 대상
- 과세 누락 시 추징세 + 가산세 발생 가능
등록 여부에 따라 납세 방식, 세금 혜택, 국세청 감시 강도가 달라지므로
소규모라도 반복적으로 임대소득이 있다면 등록 검토와 자진신고 준비가 필요합니다.
2025년 종합소득세 신고 , 임대소득은 이렇게 계산됩니다.
2025년 종합소득세 신고 대상이 되는 경우에는 임대소득은 다음 방식으로 계산됩니다.
월세 수입 – 필요경비(공제) = 과세소득
→ 과세소득에 따라 기본세율(6~45%) 누진 과세가 적용됩니다.
예시)
- 월세 70만 원 × 12개월 = 연 840만 원
- 필요경비(40%) 공제 = 840만 × 0.6 = 과세대상 504만 원
- 종합소득세율 적용: 약 6.6~15% 구간
※ 2주택 이상 소유자는 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 유리한 방식 선택 가능
추가로 국민연금, 건강보험료 기준에도 반영되므로
소득만 고려할 것이 아니라 전체 세금구조와 4대보험 영향까지 고려한 설계가 필요합니다.
임대인들이 놓치기 쉬운 절세 팁과 주의사항
• 부모·자녀 간 임대 계약도 신고 대상입니다.
→ 가족 간 계약도 국세청은 ‘실거래’로 간주하고 실제로 월세 또는 전세를 받았다면 반드시 신고해야 합니다.
• 임대소득이 2000만 원 이하라도 ‘합산소득’ 기준으로 과세될 수 있습니다.
→ 근로소득 + 임대소득이 종합과세 대상이 되면 신고 누락 시 가산세 부담이 커집니다.
• 간편장부·단순경비율제도 활용 가능 여부 확인하세요.
→ 기준경비율제도를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있으나 증빙자료 보관이 필수입니다.
• 임대차 신고를 중개사에 맡기더라도 소득신고는 직접 해야 합니다.
→ 임대소득세는 임대인 본인이 직접 국세청 홈택스에 신고해야 하므로 반드시 신고일정을 확인하세요.
2025년 이후 미신고 시 어떤 불이익이 따를까?
세금은 신고보다 누락 시 불이익이 훨씬 큽니다.
2025년부터는 전월세 계약 내용이 자동으로 국세청에 통보되기 때문에
임대소득을 신고하지 않거나 일부만 신고하는 경우 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.
| 항목 | 불이익 내용 |
|---|---|
| 무신고 | 소득세 추징 + 무신고 가산세(20%) |
| 과소 신고 | 부족 세액의 10~40% 가산세 부과 |
| 고의 누락 | 세무조사 대상 가능성↑ |
| 연체 | 납부 지연 가산세(연 9% 이상) 발생 |
또한 일정 금액 이상 소득이 확인되면 건강보험료 및 국민연금 지역가입자 기준이 변경되어
사회보험료 부담까지 함께 증가하게 됩니다.
즉, 소득이 적다고 방심할 수 없으며 사전에 정확한 신고와 준비를 해두는 것만이 최선의 절세 전략임을 꼭 기억해두시길 바랍니다.
글 마무리 요약
2025년 전월세 계약 신고 의무화는 단순한 행정변화가 아닙니다.
임대소득에 대한 세금이 자동으로 추적되고 실제 과세로 이어지는 구조가 본격적으로 시행되는 것입니다.
특히 전세 보증금이 크거나 월세 수입이 일정 이상이라면
국세청 과세대상에 포함될 가능성이 매우 높아졌기 때문에
지금부터라도 등록 여부, 공제 전략, 필요경비 정리 등 자진 준비가 필요합니다.
계약 신고는 선택이 아니라 의무가 된 만큼
2025년 임대소득 과세 기준을 지금 바로 점검해보시길 바랍니다.
관련 홈페이지 정리
| 사이트명 | 주요 기능 | 주소 |
|---|---|---|
| 국세청 홈택스 | 임대소득 신고, 종합소득세 신고 | https://www.hometax.go.kr |
| 국토교통부 RTMS | 전월세 계약 신고, 확정일자 자동 연동 | https://rtms.molit.go.kr |
| 정부24 | 전입신고, 계약서 등록 등 민원 처리 | https://www.gov.kr |
| 한국부동산원 | 전월세 실거래가 신고 확인, 보증금 데이터 | https://www.reb.or.kr/reb/main.do |
| 대한세무사회 | 세무 상담 및 절세 전략 문의 | https://www.kacpta.or.kr |
함께 보면 좋은글
👉 전월세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 10가지 체크포인트
👉 2025년 주택 임대차 계약 신고 의무화! 전월세 세입자와 임대인이 꼭 알아야 할 변화